楼盘看房笔记丨海淀宝山肉搏战：北京角·海莱装饰胜利，中建一品·海辰远景惊喜现身“阳光3小时” 同一地点、同日领牌、同日开业，北京宇·海迈和中建一品·海辰远景既是海淀宝山板块的“兄弟”项目，又是同时开工的竞争对手。北京商报地产频道“商报”栏目记者实地走访后发现，两个项目的客户群体非常重叠，且都以改善型住房为主。但在定价策略、装修标准、会所设施、建筑布局等关键方面，他们却做出了不同的选择。装修标准方面，北京御·海来公寓全部采用“四玻两室一胶”玻璃，卫浴品牌为杜拉维特、汉斯格罗赫。中建一品海辰远景采取了“定制化处理”的方式。只有南侧靠近高架桥的房屋采用“四玻两室一胶”玻璃，只有面积139平方米及以上的户型才配备汉斯格雅卫浴洁具。在俱乐部配置方面，中建一品海辰远景优势明显。不仅面积更大，还配备了游泳池、私人宴会厅等功能空间，更加实用丰富。但值得注意的是，中国一品·海辰远景的建设采用了“南高北低”的建筑布局，导致北侧楼盘采光有限，甚至“日照三小时”，成为部分购房者不愿购房的一大因素。关闭价格战：0.1% 折扣利用了数十万的价差。回到海迪亚的金鱼十年后，遇见第三次进驻海淀的央企中国建筑工程总公司，一场“兄弟”之战开始了。 2025年6月5日，金隅集团、中国建筑股份有限公司中标。当时，两家房地产公司分别竞得海淀宝山村HD00-1412-0017地块，溢价33.64亿元。 1.48%，保费率27.78亿元，1.76%。基于对市场和周边购房群体的判断，金隅集团和中建一品都选择开发改良型公寓。具体来说，中国一品·海辰远景建筑最小设计单位为99平方米，大幅降低了行业置业门槛，让只需要改善的群体即可进入海淀主力住宅；而107平方米、123平方米、139平方米的基本户型则类似那些在北京的。于海逸108平米、129平米、145平米高度重叠，满足主装修家庭的空间需求；还有181平方米的大平层产品，进一步提高了购买项目物业的上限，适应高级食品高端群体的要求提高。北京御·海来仅提供108平米、129平米、145平米三种户型。产品线相当集中。虽然能够精准聚焦中端改善群体，但在置业门槛和高端需求覆盖方面略显不足。户型高度重合，使得价格成为主要竞争点，两个项目的定价和折扣组合呈现出明显的博弈局面。据北京市住房和城乡建设委员会官网信息显示，中建一品海辰远景预售均价在每平方米9.01万元至9.65万元之间，北京御海逸则在每平方米9.08万元至9.77万元之间。中建一品海辰远景在基础定价上稍有优势，但开盘折扣的差异却彻底改写了价格格局。北京商报记者走访两个项目发现，中建一品海辰远景优惠9.1%，北京宇海逸优惠10%。看似 0.1% 的折扣，实际上转化为实际货币的巨大价差。以两个户型相近的项目为例，中建一品海辰远景6号住宅楼6层123.92平米公寓，原总价约1160.28万元，折后总价1055.85万元。n元；北京御·海来8号住宅6层128.96平方米户型原总价约1192.78万元，折后总价1073.5万元。从表面上看，北京御·海角折后总价上涨约17.65万元，但单价差距已从原价1100元/平方米扩大至2000元/平方米。如果按照120平米的户型计算，北京御海逸的优惠相当于为购房者额外节省了24万元。这笔钱足以支付购买一套高端家电的费用，还可以支持全屋装修升级的支出。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这种打折策略是应对同质化竞争的有效策略，其本质是通过打折来重建市场竞争力。h 差异化定价和折扣相结合。在同质化市场中，如果所有项目都采取“低价+大折扣”或“高价+小折扣”的单一策略，很容易陷入价格战。 “反向操作”破坏了常规逻辑，产生了价格感知的反差，产生了不同的记忆点。配置取舍：会所装修和定位的“高低配置”。虽然价格条件相似，但中国一品·海辰远景的建设，让不同类型公寓的装修标准进一步差异。北京商报记者现场走访获悉，两个项目均毗邻富士路。阜石路作为北京东西走向的城市主干道，每日车流量较大，其产生的交通噪音是影响生活体验的因素之一。为此，中建一品·海辰远景对毗邻富石路的9号、10号、11号住宅楼同样采用“四玻两腔一加胶”玻璃；而社区以北的建筑物则使用其他规格的玻璃。相比之下，北京宇·海莱所有建筑均采用“四玻两腔一胶”玻璃。从地理上看，富石路毗邻中建一品海辰远景路段为常规陆路路段，茉莉花速度较慢，噪音效果可能较弱；而北京御海澜相邻路段为阜石路高架路段，车速较快，噪音较为明显。这可能是造成两方窗口配置差异的原因之一。除了不同的窗户标准外，中建一品·海辰远景在卫浴品牌上也实行分层安排。北京商报记者据悉，该项目139平方米及以上户型将配备汉斯格雅卫浴，139平方米以下户型将采用科勒或其他品牌。北京御·海莱各类家居均采用汉斯格雅洁具。虽然在装修布置上有一些差异，但中建一品海驰通过打造会所，强调了远景社区的品质。据该项目置业顾问李恩禄介绍，会所建筑面积约2600平方米，功能规划相对多元化，涵盖恒温泳池、瑜伽室、健身房、私人宴会厅等空间，并联合西西弗斯书店设立了特色书吧。一位购房者现场笑称：“在家里体验不到的奢华，在社区里也能感受到。”北京鱼·海老也规划了俱乐部会所，但在面积和功能重点上有所不同。它是和据了解，其会所建筑面积约1700平方米，不具备泳池功能。北京御·海莱置业顾问胡俊旭解释说，最常见的社区游泳池短池为25米，实际使用频率和维护成本需要综合权衡。因此，本项目选择放弃游泳池，转而利用高度优势规划双羽毛球场、半场篮球场、壁球场等休闲接待空间，以满足业主的日常需求和社交需求。严跃进表示，“分级装修+高端会所”的模式对于改善型客户群体显然具有吸引力。当户型或装修出现争议，或户型价格高而设施不如预期时，优质的公共设施可以打破不利因素，满足需求来弥补成本客户群体的ds，实现群体互动和生活便利。规划规划：高低北布局和“3小时阳光”住宅小区规划，住宅楼的布局也成为购房者关注的焦点。北京商报记者注意到，中国一品海辰远景工地南部的建筑从东向西横贯地块，排列成一排。中间的建筑层高较低，呈凹形，对南面第二排采光相当友好。中建一品·海辰远景南侧第二排按左、中、右布局排列。 6、7、8号住宅楼分别为11、10、11层，间距较大。第三期4、5号住宅楼高9层，位于6号至8号住宅楼之间的间隙。角度上建筑物之间的距离并不大。这种南高北低的布局也在一定程度上影响了中国一品·海辰远景建设的4、5号住宅楼的采光。根据现场销售人员展示的冬至阳光模拟结果，4号楼东侧的6层房屋仅在当天13:00至16:00期间能够接收到有效阳光，其余时间光照条件受到限制。毗邻的北京御·海来采用南侧第二排10号住宅楼布局，层高10层，位于社区中心。第三排6号至9号住宅楼分别为10层、11层、11层和8层。这两个群体位于社区的两侧。第三排建筑布局受10号住宅阻碍较小，采光也不错一整天都很好。相比之下，两个项目所有建筑的建筑结构、采光、日照时间均符合规划标准。但北京鱼·海老的日照时数要好于中建一品·海辰远景。中国城市房地产研究院院长谢一峰表示，从目前优质住房条件的发展趋势来看，采光通风、建筑面积低、利用率高、消防设施齐全、建筑限高合理等正逐渐成为房地产企业规划设计的主要竞争点。这种趋势对于以改进为导向的团队尤其重要。对于购房者来说，两个项目竞争的核心是需求匹配：注重户型多样性、高端社区设施和智慧居住体验，可以优先考虑中建一品海辰远景；如果你是我关注矿石生活质量的均匀性、照明条件和效果，北京宇海怡更适合。这种同区竞争不仅为海淀完善市场提供了诸多选择，也体现了房企在产品定位、成本控制、平衡客户需求等方面的不同考量。每日经济新闻记者 王银浩 李涵 特别声明：以上内容（如有则包括照片或视频）由自媒体平台“网易号”用户上传发布。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（包括图片和视频，如有）由网易HAO用户上传发布，网易HAO为社交媒体平台，仅提供信息存储服务。